Le 5 septembre, l’APEPP a été reçue en salle des délibérations par M. le Maire, et ses cinq Adjoints.
M. Malé, Président du ROSO (Regroupement des Organismes de Sauvegarde de l’Oise), et Mme Paris, Administratrice du ROSO, nous ont fait l’honneur et la gentillesse de participer à cette réunion de présentation et d’information. Les débats ont permis d’aborder de nombreux sujets concernant le village.
Après présentations du ROSO et de l’APEPP, M. le Maire a pris la parole :
Synthèse des interventions de M. le Maire
· Motivations d’ordre général de la Mairie dans les divers projets en cours
M. le maire veut augmenter la “mixité” sur Plailly, nous lui avons expliqué que la “mixité” existe déjà à Plailly.
Selon M. le maire les prix du foncier pratiqués sur Plailly sont “déraisonnables” (sic), nous lui avons signalé qu’ils sont simplement le reflet de l’offre et de la demande dans un village encore recherché…
Au niveau démographique, la Mairie dit surveiller depuis plusieurs années l’évolution de la population selon deux axes :
o Le maintien des effectifs au niveau de l’école (pour éviter la fermeture de classes)
o Le vieillissement de la population
L’idée première des constructions est d’accueillir une population jeune, avec enfants, si possible.
[NDRL : en ce qui concerne ces aspects démographiques, M. Malé, Président du ROSO, a indiqué à M. le Maire que les 693 Maires de l’Oise utilisent systématiquement l’argument des « menaces de fermeture de classes à l’école » pour justifier des projets d’urbanisme et d’aménagement du territoire sur leur commune. Notons que M. le Maire de Plailly avait lui-même déjà défendu la construction des lotissements rue du Puits Josset et rue Anatole Parent par le même argument].
Malgré les lotissements déjà construits, l’école maintient tout juste ses effectifs.
Au niveau de l’urbanisme, la Mairie possède des réserves foncières et suit avec attention les ventes de propriétés sur le territoire communal, pour exercer son droit de préemption si elle le juge pertinent.
· Les constructions de la nouvelle Mairie et des logements, rue de Paris
La Mairie a constitué une réserve foncière depuis plusieurs années, en acquérant des terrains au centre du village.
Après de nombreux échanges avec des aménageurs et des architectes, la Mairie a décidé de faire une opération commune avec l’OPAC, pour la construction d’une Mairie, de 31 logements (17 en accession à la
propriété et 14 en location) et de 3 commerces en rez-de-chaussée.
En principe, les logements vont être proposés « sur le marché libre », plutôt que de rentrer dans le cadre de logements aidés de type HLM. Au niveau de l’OPAC, la plupart des logements auraient déjà trouvé acquéreur, selon M. le Maire.
Le bâtiment initialement prévu pour héberger la future Mairie était dans un tel état, qu’il s’est avéré plus rentable de le démolir et de construire un bâtiment neuf, plutôt que de le réhabiliter. La Mairie actuelle sera quant à elle destinée aux associations et à l’école.
· La Ferme Raes, rue de Paris/rue Sainte-Geneviève
M. Raes, propriétaire et exploitant de la ferme, a souhaité « externaliser son exploitation », puisque les engins agricoles sont désormais incompatibles avec le centre du village. Selon M. le Maire, le plus gros problème de Plailly est la circulation. En effet, le bâti existant, les voies très fréquentées et la disposition du village « en étoile » n’arrangent rien.
La famille Raes a souhaité reconstruire une autre ferme à l’extérieur du village, et au préalable vendre la ferme rue de Paris.
Une parcelle appartenant à la commune est accolée à cette ferme. Il y aura sur cette parcelle 4 maisons de ville, rue Sainte-Geneviève. L’ensemble de la parcelle sera aménagée en espaces verts et en « circulation douce ».
M. le Maire a bien signifié que le village souffre de la circulation importante de poids lourds, et les trottoirs sont quasiment inexistants ou très étroits. L’enfouissement des réseaux (poteaux électriques et téléphoniques) permet de redonner un peu de largeur aux trottoirs.
Dès lors, pourquoi aggraver la situation en densifiant les constructions le long de la rue principale de Plailly ?
· La résidence « Le Cèdre » (Maison de Retraite), rue de Paris
Après restructuration et étude complète, le groupe GDP Vendôme a décidé de construire un EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) de 70 lits, sur l’emplacement existant du bâtiment existant de l’ancienne Maison de Retraite, et sur une autre partie de la propriété, hors Espace Boisé Classé.
· Un programme de construction mixte de 24 logements + 8 terrains à bâtir, rue du Docteur Laporte
La propriété du 3, rue du Docteur Laporte a été mise en vente.
Pour satisfaire à ses objectifs décrits plus haut, et à l’activité commerçante dans le village, la Mairie a décidé d’acquérir la propriété par voie de préemption, en délégant l’exercice de son droit de préemption urbain à l’EPFLO [voir notre article détaillé à venir sur l’EPFLO].
La procédure est actuellement à l’arrêt, suite à la saisine du Tribunal Administratif.
· La déviation de Plailly
Le dossier n’est plus entre les mains de la Mairie.
L‘APEPP a precisé à M. le Maire que La densification du trafic, notamment poids lourds, représente un danger croissant pour les habitants de sa commune, ce combiné aux trottoirs étroits rue de paris et rue du Docteur Laporte. Ce problème représente un frein majeur a l’attractivité de Plailly pour des familles avec jeunes enfants (Objectif premier de la Mairie).
Le projet de concentration de la population autour des axes rue de Paris et Docteur Laporte (avec une crèche notamment) n’est en ce sens que peu compréhensible.
· L’intercommunalité
Plailly, Mortefontaine, La Chapelle-en-Serval et Orry-la-Ville sont quatre communes de l’Oise « isolées ».
La Mairie souhaitait initialement établir une intercommunalité avec le Nord du Val-d’Oise, mais le Préfet de l’Oise a récupéré le dossier en
février dernier. Le journal Oise Hebdo a récemment annoncé que les communes seraient rattachées à Chantilly. Le Préfet doit maintenant adresser son arrêté, qui sera délibéré par le Conseil Municipal de Plailly.
M. le Maire a précisé que la plupart de ces sujets avaient été présentés dans le bulletin municipal. Par ailleurs, il a souligné que la préparation des opérations avec l’OPAC s’étend sur plusieurs années.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Les premières questions de l’APEPP à M. le Maire ont concerné le Plan Local d’Urbanisme.
Le 20 octobre 2011, le Conseil Municipal a voté l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme. Le but de ce document essentiel, qui remplacera à terme le Plan d’Occupation des Sols, est de planifier et d’organiser l’avenir du territoire communal au niveau de l’urbanisme et de l’usage des sols.
Le Plan Local d’Urbanisme entend répondre à plusieurs objectifs, parmi lesquels :
o Résoudre les problèmes de nuisance de la circulation et les questions de sécurité et de stationnement ;
o Maintenir le caractère paysager de la commune et en particulier la préservation du patrimoine bâti ;
o Préserver le caractère rural du village.
Il semble contradictoire d’annoncer de tels objectifs et de constater simultanément sur le terrain une réalité quelque peu différente, disons « plus abrupte ». Pourtant, M. le Maire a indiqué avec fermeté que les projets en cours sont de nature à répondre aux objectifs du PLU. Un des points importants de la transition menant du Plan d’Occupation des Sols (POS) au Plan Local d’Urbanisme (PLU) sera l’adaptation des règlementations de construction sur des superficies minimales. En effet, le POS limite actuellement la superficie minimale pour construire une maison. Il n’en sera plus de même pour le PLU ;
des dérives inquiétantes sont donc possibles si la procédure n’est pas
encadrée.
Par ailleurs, le PLU tend à privilégier la concentration de l’habitat, la densification, plutôt que l’étalement urbain.
Le débat s’est poursuivi, animé par un désir de comprendre les motivations de la Mairie dans tous ses projets d’urbanisme. Les discussions se sont notamment cristallisées sur le projet situé rue du Docteur Laporte, et dont aucune information précise n’a pour l’heure filtré.
Le programme sur 5 533 m² de construction mixte de 24 logements + 8 terrains à bâtir, rue du Docteur Laporte
La mairie nous dit que le projet “n’est pas clairement défini”, et que l’on ne peut dès lors pas en parler. Or ce projet est clairement défini depuis plusieurs mois sur le site internet de l’EPFLO… [http://www.epflo.fr/spip.php?article113]
Le coup d’envoi de ce projet a été donné par le Conseil Municipal le 8 mars 2012. A l’heure actuelle, ce projet, mené par l’EPFLO [voir notre article détaillé à venir sur l’EPFLO] sur commande de la Mairie, n’a pas été annoncé dans les bulletins municipaux.
Il comporte deux phases visant à réaliser :
1. Après démolition de la propriété du 3, rue du Docteur Laporte :
o 24 logements (16 T2, 8 T3) financés au maximum à 70% en PLUS et en PLAI
o Ainsi qu’un programme d’équipements, à déterminer qui pourrait comporter : une surface commerciale et des équipements publics tels qu’une crèche, un bâtiment destiné aux services
techniques…
2. Après démolition de la propriété du 5, rue du Docteur Laporte :
o 8 terrains à bâtir.
La Mairie indique qu’il s’agirait de maisons de plain-pied pour « personnes âgées ».
Le projet de la Mairie est de construire une voie de circulation reliant la rue du Docteur Laporte à la ruelle Châtelain.
Pour monter ce projet, M. le Maire a délégué son droit de préemption urbain au Directeur de l’EPFLO. Cela permet désormais à l’EPFLO
d’acheter (à un prix en dessous de la valeur marché) en priorité les deux
propriétés concernées. L’EPFLO est chargé d’assurer « le portage foncier
de l’opération », sachant que :
· Ledit portage foncier portera engagement de rachat par la commune de cette emprise, à son coût brut d’acquisition (prix d’achat + frais) assorti des frais d’ingénierie et d’actualisation au terme de la convention de portage.
· Ledit portage foncier sera d’une durée maximale de 10 ans.
· L’emprise foncière devant supporter les logements locatifs
sociaux pourra évoluer vers un bail emphytéotique (durée maximale de 60 ans) au profit du bailleur social qui sera désigné par la
commune.
Actuellement, la décision de préemption exercée par l’EPFLO sur la propriété du 3, rue du Docteur Laporte est contestée au Tribunal Administratif. M. le Maire s’est refusé à donner plus de précisions
sur le dossier.
Aussi, l’APEPP a cherché à comprendre l’enchaînement chronologique des délibérations prises par le Conseil Municipal.
· 20 octobre 2011 :
délibération votant l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme, avec pour objectifs de :
· Maintenir le caractère paysager de la commune et en particulier la préservation du patrimoine bâti ;
· Préserver le caractère rural du village.
· 24 octobre 2011 :
pose de la première pierre du chantier de la nouvelle Mairie et des 31 logements rue de Paris, en présence de M. Yves ROME, Président de l’EPFLO,
également Sénateur de l’Oise et Président du Conseil Général de l’Oise. [voir le communiqué de presse]
· 24 novembre 2011 :
1 mois après jour pour jour, en tout début de séance du Conseil Municipal, M. le Maire fait ajouter une question aux débats ne figurant pas sur les convocations, non prévue à l’ordre du jour : l’adhésion de Plailly à l’EPFLO. Le soir même, l’adhésion de Plailly à l’EPFLO est votée à l’unanimité ; M. Bourgain est nommé Titulaire, M. Euzet est nommé Suppléant.
· 8 mars 2012 :
à peine 4 mois plus tard (105 jours précisément), alors que le Conseil Municipal n’a pas été appelé à se repencher sur la question de l’EPFLO entre-temps, est votée, toujours à l’unanimité, l’intervention de l’EPFLO rue du Docteur Laporte avec délégation du droit de préemption de M. le Maire au Directeur de l’EPFLO.
On découvre alors un projet qui semble être parfaitement “ficelé”.
M. le Maire a notifié que les dossiers sont étudiés par la Commission « Urbanisme et Travaux », avant d’être mis en délibération lors des séances du Conseil Municipal. Cette commission est présidée par M. Bourgain (2ème Adjoint), et dans laquelle siègent : M. Euzet (3ème Adjoint), M. Ader, M. Debonnaire, Mme De Bussy, M. Huvet, M. Jain, M. N’Gom, M. Plé et Mme Portier-Aubigny.
Pour rapporter un cas semblable, M. Malé, Président du Roso, a indiqué que le promoteur Nexity construit actuellement au Mesnil-en-Thelle (60) sur une superficie de 10 hectares. Ce projet était depuis 1 an dans les cartons de la Mairie du Mesnil-en-Thelle, et seuls les membres de la Commission « Urbanisme » étaient dans la confidence. Le projet est passé incognito, et aujourd’hui la population entière de la commune est opposée aux constructions de Nexity.
Dans la délibération du 8 mars 2012 du Conseil Municipal de Plailly, la Mairie justifie l’intervention de l’EPFLO par :
· « La commune de Plailly souhaitant répondre aux besoins de sa population, a identifié une emprise foncière composée des parcelles sise rue du Docteur Laporte comme étant susceptible d’accueillir un programme de construction mixte » (page 1)
· « Dans le cadre de ce programme, l’OPAC de l’Oise a été sollicité. L’étude de faisabilité réalisée conclut à la possibilité de réaliser… » (page 2)
· « Considérant le besoin en logements notamment locatifs sociaux sur la commune de Plailly… » (page 3)
M. le Maire ne nous a pas communiqué les résultats de ces études. En outre, il a indiqué que la commune n’avait pas fait appel à un bureau d’études.
En ce qui concerne la crèche, alors que l’EPFLO avait déjà démarré ce projet et que la préemption avait été exercée, c’est fin juin/début juillet que la Mairie a procédé à une enquête de besoins. Selon M. le Maire, une vingtaine de personnes auraient répondu à cette enquête. Nous n’avons pas plus de détails.
Le besoin en logements a donc été discuté à l’aune de l’expérience concrète du village, et notamment du lotissement rue Anatole Parent. M. le Maire et ses Adjoints ont affirmé que toutes les maisons du lotissement rue Anatole Parent sont vendues.
Concernant l’adéquation entre “les demandes de construction de logements” et la réalité des ventes constatées, l’APEPP a constaté les éléments suivants :
· le 36, rue Anatole Parent n’est toujours pas vendu [voir notre article détaillé à venir sur le 36, rue Anatole Parent].
· seuls 3 logements sur les 17 en accession à la propriété du « Clos Saint-Martin » rue de Paris sont « réservés ».
· seuls 4 logements sont réservés sur les 22 en projet pour la Ferme Raes.
Les étapes à venir
M. Malé a rappelé qu’il avait envoyé, à tous les Maires de l’Oise, un courrier les invitant à signer la Charte de Concertation relative à l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme. Il n’a eu aucun retour de la Mairie de Plailly à son courrier. Idem avec un courrier de candidature au « Prix du Développement Durable » que décerne chaque année le ROSO aux communes les plus mobilisées sur le sujet.
M. Malé, Président du ROSO, a invité M. le Maire à organiser une réunion publique (non technique) dans laquelle seraient échangées les réflexions de tous les habitants de Plailly concernant l’aménagement et l’urbanisme du village.
M. Malé a également proposé à M. le Maire de mettre en place à Plailly un « Conseil de Prospective » [voir ici l’exemple intéressant de Beauvais] et d’accepter une participation effective des habitants à la concertation et à l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme, notamment sur la phase cruciale du Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) [voir ici sur logement.gouv.fr]. Il a également suggéré l’idée d’un projet pédagogique pour les
enfants du village, autour d’un recensement photographique du patrimoine de Plailly.
M. le Maire souhaite d’abord valider avec le Conseil Municipal le principe de cette participation des habitants. Il doit également se renseigner au préalable avec le bureau d’études TOPOS, chargé des études relatives au PLU.
L’APEPP attend la réponse de M. le Maire à cette demande.
En attendant, rappelons les dispositions de l’Article L300-2 du Code de l’Urbanisme :
[voir ici sur legifrance.gouv.fr]
I – Le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale délibère sur les objectifs poursuivis et sur les modalités d’une concertation associant, pendant toute la durée de l’élaboration du projet, les habitants, les associations locales et les autres personnes concernées dont les représentants de la profession agricole, avant :
a) Toute élaboration ou révision du schéma de cohérence territoriale ou du plan local d’urbanisme ;
b) Toute création, à son initiative, d’une zone d’aménagement concerté
c) Toute opération d’aménagement réalisée par la commune ou pour son compte lorsque, par son importance ou sa nature, cette opération modifie de façon substantielle le cadre de vie ou l’activité économique de la commune et qu’elle n’est pas située dans un secteur qui a déjà fait l’objet de cette délibération au titre du a) ou du b) ci-dessus. Un décret en Conseil d’Etat détermine les caractéristiques des opérations d’aménagement soumises aux obligations du présent alinéa.
Les documents d’urbanisme et les opérations mentionnées aux a, b et c ne sont pas illégaux du seul fait des vices susceptibles d’entacher la concertation, dès lors que les modalités définies par la délibération prévue au premier alinéa ont été respectées. Les autorisations d’occuper ou d’utiliser le sol ne sont pas illégales du seul fait des vices susceptibles d’entacher cette délibération ou les modalités de son exécution.
A l’issue de cette concertation, le maire en présente le bilan devant le conseil municipal qui en délibère.
Le dossier définitif du projet est alors arrêté par le conseil municipal et tenu à la disposition du public.
Lorsqu’une opération d’aménagement doit faire l’objet d’une concertation en application des b ou c et nécessite une révision du schéma de cohérence territoriale ou du plan local d’urbanisme, la
révision du document d’urbanisme et l’opération peuvent, à l’initiative de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale compétent, faire l’objet d’une concertation unique. Dans ce cas, la délibération prévue aux premier et sixième alinéas est prise par le conseil municipal ou par l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale.
II – Les autres personnes publiques ayant l’initiative d’opérations d’aménagement sont tenues aux mêmes obligations. Elles organisent la concertation dans des conditions fixées après avis de la commune.
APEPP 